Das Nießbrauchrecht ist aus der grundbuchrechtlichen Thematik bekannt und soll eigentlich dafür Sorge tragen, dass Immobilienbesitzer die ihre Immobilie schon zu Lebzeiten an Kinder oder Verwandte veräußern oder verschenken, nachher nicht irgendwann auf der Straße sitzen. In Abteilung II des Grundbuchs unter “Lasten und Beschränkungen” wird ein Nießbrauchsrecht dort eingetragen und hat bindenden Charakter. Da ein Grundbuchvermerk in der Bundesrepublik ausschließlich von Notaren eingetragen, gestrichen oder verändert werden darf, ist auch die Eintragung des Nießbrauchrechts Notar-Sache und daher für den Nießbrauchnehmer ganz besonders sicher.
Was ist ein Nießbrauchsrecht in seiner Betrachtung in der Praxis?
In der Praxis sieht es so aus, dass die Eintragung des Nießbrauchrechts , das zumeist lebenslang für den Nießbrauchnehmer im Grundbuch vermerkt wird, für den Vater der seiner Tochter oder seinem Sohn schon zu Lebzeiten sein Haus oder seine Wohnung überschreibt, bedeutet, dass er ein Recht hat, diese Immobilie lebenslang weiterhin zu nutzen. Deshalb spricht man auch oft von Nutz-und Nießbrauchrecht. Dies kann bedeuten, dass ein Wohnrecht zu seinen Gunsten eingetragen wird, dieses wir dann nochmals spezifiziert, indem genau festgelegt wird welche Räumlichkeiten er nutzen und bewohnen kann und darf. Gleichzeitig bedeutet das Nießbrauchrecht auch, dass er sämtlichen Nutzen der aus der Immobilie gegebenenfalls noch zu ziehen ist, dies kann beispielsweise der Garten sein, die Früchte die dort wachsen darf dann theoretisch nur der Nießbrauchnehmer ernten, respektive den Verkaufserlös der unter Umständen daraus erwächst, einbehalten.
Was ist ein Nießbrauchsrecht für den Immobilienkäufer? Welche Gefahren kann es bergen wenn es nicht gelöscht wird?
Handelt es sich um den Fall der in der Praxis am häufigsten anzutreffen ist, dass Eltern ihren Kindern ihre Immobilie schon zu Lebzeiten vermachen um sich durch Eintragung eines Nießbrauchrechts somit vielleicht ein lebenslanges Wohnrecht zu sichern, dann gibt es in den meisten Fällen keine allzu großen Probleme mit der Handhabung. Wenn ein Außenstehender eine Immobilie erwirbt und im Grundbuch noch ein Nießbrauchrecht vermerkt ist, dann ist Vorsicht geboten. Ein zu Gunsten des Verkäufers eingetragenes Nießbrauchrecht würde den Käufer nämlich in die missliche Lage versetzen, dass er unter Umständen sein für teures Geld erworbene Haus in der Konsequenz gar nicht komplett selbst nutzen könnte.
Die Frage: “Was ist ein Nießbrauchsrecht” und was ist ein Nießbrauchsrecht für den Immobilienkäufer, ist deshalb nicht ohne Belang beim Immobilienkauf!
Es bedeutet daher für jeden Immobilienkäufer dass er grundsätzlich im Grundbuch in Abteilung II auf dortige eventuelle Eintragungen achten sollte. Unter anderem kann nämlich gerade ein Nießbrauchrecht bei der Hypothekenfinanzierung zur erheblichen Verschlechterung des von der Bank anzusetzenden Beleihungsauslaufes führen. So wird die Frage, was ist ein Nießbrauchsrecht, auch unter dem Aspekt einer anzustrebenden Finanzierung sehr wichtig. Dieses wird nämlich genauso wie eine geldwerte Hypothek im Grundbuchrang vorgehen, die neu angestrebte Finanzierung wird dann schon von vornherein von der Bank als zweitrangige Sicherheit gesehen und kann somit zur Zinsverschlechterung führen!
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